Ved kjøp av nybygg kommer skatter og transaksjonskostnader i tillegg til annonsert kjøpesum. Den nøyaktige totalsummen avhenger blant annet av region, boligtype, kjøpesum, finansiering, notar-/registertariffer og hvilke profesjonelle tjenester du bruker.
For ordinære nye boliger som omfattes av den reduserte bolig-IVA-satsen, er IVA normalt 10 %. I tillegg kommer regional AJD og øvrige kostnader. Få alltid en skriftlig, konkret beregning før du signerer eller betaler.
Rask oversikt: Hva kan utgjøre omkostningene på et nybygg?
Skatter kan beregnes etter lovbestemte satser, mens notar, register, juridisk bistand, bank og tilkoblinger må beregnes for den konkrete transaksjonen. Tabellen er derfor en struktur – ikke et løfte om totalprosent.
| Kostnadstype | Hva er det? | Sats / beregning | Kommentar |
|---|---|---|---|
| IVA | Merverdiavgift på ordinære nye boliger | Normalt 10 % | Bekreft at den konkrete transaksjonen omfattes av satsen |
| AJD | Regional dokumentavgift på relevant offentlig skjøte | 1,5 % generell sats i Comunitat Valenciana; 1,5 % i Murcia for aktuelle IVA-pliktige, ikke-fritatte eiendomsoverføringer | Regionale satser og eventuelle reduserte satser må bekreftes |
| Notar | Offentlig skjøte og notarialarbeid | Regulert tariff – varierer | Be om konkret beregning |
| Eiendomsregister | Registrering av eierskap | Regulert tariff – varierer | Avhenger av transaksjonen |
| Uavhengig advokat | Juridisk kontroll og kontraktsbistand | Avtales med advokat | Be om skriftlig honorar og omfang |
| Strøm/vann og etablering | Eventuelle nye kontrakter, målere eller tekniske arbeider | Prosjekt- og leverandøravhengig | Bekreft hva utbygger faktisk leverer |
| Andre kostnader | Bank, takst, oversettelser, fullmakt m.m. ved behov | Avhenger av kjøpet | Ta dem inn i totalbudsjettet |
1. De offentlige skattene ved nybygg: IVA og AJD
Ordinære nye boliger som selges i en IVA-pliktig førstegangsoverdragelse beskattes normalt med 10 % IVA. Enkelte boligtyper eller transaksjoner kan ha andre regler, så den konkrete handelen må klassifiseres riktig.
AJD er regional. I Comunitat Valenciana er den generelle satsen for relevante notarielle dokumenter 1,5 %. I Region Murcia ble satsen fra 25. juli 2025 satt til 1,5 % for første kopier av offentlige skjøter som formaliserer eiendomsoverføringer som er IVA-pliktige og ikke fritatt.
- Bekreft IVA-behandlingen for den konkrete boligen og selgeren.
- Generell AJD i Comunitat Valenciana: 1,5 % for relevante notarielle dokumenter, med mulige sær-/reduserte satser i bestemte tilfeller.
- Murcia: 1,5 % AJD for de nevnte IVA-pliktige, ikke-fritatte eiendomsoverføringene fra 25. juli 2025.
- Bruktboliger følger normalt ITP-reglene i stedet for IVA; i Murcia er den generelle ITP-satsen for fast eiendom 7,75 % fra 25. juli 2025. Andre regionale satser og reduksjoner må kontrolleres separat.
2. Notar og eiendomsregister
Det offentlige skjøtet signeres normalt hos notar. Notaren er en upartisk offentlig fagperson og kontrollerer/formaliserer sentrale sider ved dokumentet, men er ikke kjøpers private juridiske rådgiver.
Etter signering registreres eierskapet normalt i Registro de la Propiedad for å sikre den registrerte rettsstillingen. Notar- og registerkostnader følger regulerte tariffer og bør beregnes konkret for transaksjonen fremfor å presenteres som faste beløp.
3. Juridisk bistand og etableringskostnader
En uavhengig advokat anbefales for å kontrollere kontrakt, eierskap, prosjekt-/byggetillatelser, relevante garantier og øvrige juridiske forhold på kjøpers vegne. Honoraret varierer mellom firmaer og oppdrag og bør avtales skriftlig på forhånd.
Ved ferdigstillelse kan det også komme kostnader til strøm, vann, målere, tekniske sertifikater, fullmakt, oversettelser eller andre etableringstjenester. Avklar hva som er inkludert i utbyggers leveranse før du budsjetterer.
- La advokaten kontrollere relevante tillatelser og kontraktsvilkår.
- Kontroller hvordan forskuddsbetalinger er sikret når lovens garantiordning gjelder.
- Bekreft dokumentasjon for ferdigstillelse/bruk før sluttoppgjør etter råd fra advokat.
- Avklar om NIE/fullmakt og andre tjenester er inkludert i advokatens honorar.
Eksempel: slik lager du riktig kostnadskalkyle
Start med kjøpesummen og de lovbestemte skattene som gjelder for regionen og transaksjonen. Legg deretter inn faktiske tilbud eller estimater fra notar/register, advokat, bank og eventuelle leverandører. Da får du et budsjett som kan etterprøves, i stedet for en generell prosent som kan være feil for akkurat ditt kjøp.
| Post | Beløp / status |
|---|---|
| Kjøpesum | Fyll inn konkret pris |
| IVA | Beregn gjeldende sats for transaksjonen |
| AJD | Beregn gjeldende regional sats |
| Notar | Innhent estimat |
| Eiendomsregister | Innhent estimat |
| Advokat | Avtal honorar og omfang |
| Bank/takst | Legg inn dersom relevant |
| Strøm/vann/tilkoblinger | Bekreft med utbygger/leverandør |
| Andre dokumenterte kostnader | Oversettelse, fullmakt, forsikring m.m. ved behov |
| Total investering | Summer alle faktiske poster |
Mal for kostnadsbudsjett – fyll inn faktiske tall før reservasjon.
Hva koster det hvis du skal ha spansk boliglån?
Etter Ley 5/2019 fordeles flere kostnader ved selve boliglånet mellom bank og låntaker. Låntaker dekker taksten, mens långiver blant annet dekker gestoría, notarhonorar for selve låneskjøtet og registrering av pantesikkerheten. Andre bankvilkår og eventuelle gebyrer må fremgå av lånedokumentasjonen.
- Takst (tasación): kostnaden ligger hos låntaker; pris varierer med leverandør og eiendom.
- Eventuelle etableringsgebyrer eller andre bankkostnader må fremgå av tilbudet og sammenlignes på totalkostnad.
Anbefalte neste steg
Slik går du videre
- Be om en konkret kostnadsoppstilling for akkurat boligen, regionen og finansieringen din.
- Engasjer en uavhengig spansk advokat før du binder deg til vesentlige kontraktsvilkår eller betalinger.
- Be om dokumentasjon på hvordan forskuddsbetalinger er sikret ved kjøp på prospekt.
- Legg alle bekreftede kostnader inn i totalbudsjettet før du reserverer.
Vanlige spørsmål
FAQ
Kan jeg forhandle bort IVA på nybygg?
Nei, en lovpålagt IVA-sats er ikke et honorar som kan forhandles bort. Det avgjørende er hvilken avgiftsbehandling den konkrete transaksjonen etter loven skal ha.
Når må omkostningene betales?
Tidspunktet varierer mellom skattetyper, delbetalinger og sluttoppgjør. Ved kjøp under oppføring kan IVA følge de avgiftspliktige delbetalingene. Advokat og utbygger bør gi deg en skriftlig betalings- og kostnadsplan for prosjektet.
Hvem betaler megler, rådgiver og advokat?
Det finnes ikke én betalingsmodell som gjelder alle aktører og alle salg. Avklar skriftlig hvem som betaler megler-/rådgiverhonorar i den konkrete handelen, og avtal separat honorar og oppdrag med din uavhengige advokat.